À revenus et mensualité identiques, un acquéreur peut acheter moins lorsque les taux d’intérêt augmentent. Ce mécanisme a profondément modifié les conditions d’achat immobilier à la fin de 2022 et durant l’année 2023. Pour les propriétaires vendeurs, il a également changé la manière d’apprécier la valeur de leur bien.
Une hausse rapide du coût du crédit
Selon les données reprises par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat a atteint 4,04 % en décembre 2023, contre 2,12 % en décembre 2022, hors frais et assurance. Ces moyennes nationales couvrent différentes durées et ne correspondent pas nécessairement au taux proposé pour un dossier individuel. Source : ACPR, Le financement de l’habitat en 2023.
Lorsque les intérêts absorbent une part plus importante de la mensualité, la somme disponible pour rembourser le capital diminue. L’acquéreur doit alors réduire son budget, mobiliser davantage d’apport ou revoir les caractéristiques du logement recherché.
Un exemple : environ 31 000 € de capacité d’emprunt en moins
Prenons une mensualité de 1 000 € hors assurance, pour un prêt amortissable à taux fixe sur 20 ans. En appliquant les deux taux précédents à cette même durée, on obtient :
| Hypothèse de taux | Capital empruntable |
|---|---|
| 2,12 % | Environ 195 500 € |
| 4,04 % | Environ 164 400 € |
| Écart | Environ −31 000 €, soit −15,9 % |
Simulation illustrative, calculée sur 240 mensualités constantes, sans frais ni assurance. Elle isole l’effet du taux et ne constitue pas une offre de financement.
Cette diminution concerne le capital empruntable, pas automatiquement le budget total d’acquisition. L’apport personnel, les frais d’acquisition et les éventuels travaux doivent également être pris en compte.
Avec un apport inchangé de 50 000 €, par exemple, l’enveloppe avant déduction des frais passerait d’environ 245 500 € à 214 400 €, soit une baisse d’environ 12,6 %.
La baisse des prix a-t-elle compensé celle du financement ?
Pas nécessairement. Entre le quatrième trimestre 2022 et le quatrième trimestre 2023, les prix des logements anciens ont reculé de 3,9 % en France métropolitaine, selon l’indice INSEE cité par l’ACPR. Source : ACPR.
Dans notre simulation, cette baisse reste inférieure à la réduction de capacité d’emprunt. Un logement devenu moins cher peut donc rester moins accessible qu’auparavant.
Il faut toutefois distinguer une évolution statistique nationale d’une situation individuelle : les revenus, l’apport, la durée du financement et le prix du bien recherché peuvent évoluer différemment.
Quelles conséquences pour la valeur d’un bien ?
La capacité de financement des acquéreurs fait partie des conditions de marché. Lorsqu’elle diminue, certains acheteurs réduisent la surface recherchée, changent de secteur ou reportent leur projet. Un prix fondé uniquement sur les références d’une période de crédit moins coûteux peut alors devenir difficile à soutenir.
Pour autant, une baisse de 15,9 % de capacité d’emprunt ne signifie pas que chaque bien doit perdre 15,9 % de sa valeur. L’emplacement, l’état, la performance énergétique, les travaux nécessaires et les transactions comparables restent déterminants.
À Bordeaux, à Arcachon ou au Pyla-sur-Mer, une moyenne nationale ne suffit donc pas à établir la valeur d’une maison ou d’un appartement.
L’intérêt d’une expertise immobilière
Dans un marché qui évolue, l’évaluation doit être rattachée à une date précise et s’appuyer sur des références pertinentes. Elle permet de confronter les caractéristiques du bien aux conditions du marché observées à cette date.
Le CEBAP accompagne les propriétaires dans l’évaluation de leurs biens à Arcachon, au Pyla-sur-Mer et à Bordeaux. Pour une vente, une transmission ou une évaluation patrimoniale, contactez le cabinet afin d’examiner votre situation.
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