Dans le cadre d’une donation, il est fréquent que le notaire demande au propriétaire de fournir deux à trois avis de valeur.
Cette pratique, courante, vise à encadrer la valorisation du bien transmis et à limiter les contestations futures.
Mais derrière cette apparente simplicité se cache une réalité plus complexe :
tous les avis de valeur ne se valent pas, et dans certains cas, ils peuvent même fragiliser juridiquement l’opération.
Une exigence du notaire… mais une responsabilité du donateur
Le notaire agit ici comme un garant de l’équilibre de la donation.
Il ne fixe pas lui-même la valeur, mais s’appuie sur des éléments fournis par le client.
Or, en matière de donation, la valeur retenue n’est pas anodine :
- elle impacte directement les droits fiscaux,
- elle conditionne l’équilibre entre héritiers,
- elle peut être remise en cause en cas de contrôle ou de conflit familial.
Autrement dit, la responsabilité finale repose sur le donateur.
L’avis de valeur : un outil commercial avant tout
Dans la majorité des cas, les avis de valeur sont réalisés par des agences immobilières.
Ils répondent à une logique simple : positionner un bien sur le marché.
Cela implique plusieurs biais :
- une approche souvent commerciale et non juridique,
- des méthodes parfois hétérogènes,
- une dépendance aux biens actuellement en vente (et non vendus),
- une tendance, parfois, à surévaluer pour séduire.
Dans un contexte de mise en vente, ces écarts peuvent être ajustés.
Dans une donation, ils peuvent devenir problématiques.
L’expertise immobilière : une approche fondée et opposable
À l’inverse, une expertise immobilière repose sur une méthodologie rigoureuse, encadrée et justifiable.
Elle s’appuie notamment sur :
- l’analyse des transactions réelles (DVF),
- l’étude fine du marché local et de ses micro-segments,
- la prise en compte des spécificités du bien (état, situation, contraintes juridiques, urbanisme…),
- des méthodes reconnues (comparaison, capitalisation, etc.).
Mais surtout, l’expertise présente une différence essentielle :
➡️ elle engage la responsabilité de l’expert
Et c’est précisément ce qui lui confère sa valeur.
Sécuriser une donation, éviter les conflits
Dans un contexte familial, la donation peut cristalliser des tensions, parfois longtemps après l’acte.
Une valorisation approximative peut entraîner :
- un redressement fiscal,
- une contestation entre héritiers,
- une remise en cause de l’équité de la donation.
À l’inverse, une expertise permet :
- de justifier la valeur retenue,
- d’apporter un cadre objectif et indépendant,
- de sécuriser juridiquement l’opération.
Avis de valeur ou expertise : une question de contexte
Il ne s’agit pas d’opposer systématiquement les deux approches.
Un avis de valeur peut suffire dans certains cas simples, notamment :
- pour des biens standards,
- dans des contextes familiaux apaisés,
- lorsque les enjeux fiscaux sont limités.
En revanche, une expertise devient pertinente, voire indispensable :
- en présence de biens atypiques ou haut de gamme,
- en cas de donation entre plusieurs héritiers,
- lorsque les montants en jeu sont significatifs,
- ou dès lors qu’un doute existe sur la valorisation.
Conclusion
La demande du notaire de fournir plusieurs avis de valeur constitue une base de travail.
Mais elle ne doit pas être interprétée comme une simple formalité.
Dans de nombreux cas, faire réaliser une expertise immobilière permet de sécuriser l’opération, d’éviter des litiges futurs et de garantir une transmission équilibrée.
Analyse d’un professionnel du marché local
CEBAP – Cabinet d’expertise immobilière Bassin d’Arcachon & Pyla-sur-Mer
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